AIS : l'invasion des investisseurs privés

Début février, la Fédération des Agences Immobilières Sociales bruxelloises annonçait 15.000 ménages en liste d’attente. Un manquement qui pourrait bien être comblé par des investisseurs privés et des promoteurs, de plus en plus nombreux à livrer aux AIS des logements neufs, attirés par les incitants financiers. Le RBDH (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat) y entrevoit des risques de défections et un renforcement de la dualisation spatiale bruxelloise, déjà bien présente !

Le logement est un investissement qui rapporte, à Bruxelles. Et, depuis quelques années, les AIS sont en vogue auprès des acteurs privés. C’est ce que constate le RBDH, dans une étude sortie il y a peu. Pour rappel, les AIS ont pour objectif de socialiser le marché locatif. Jusqu’alors, c’étaient principalement des propriétaires qui confiaient leurs biens, déjà existants, aux AIS.

– [A lire] :AIS : 15.000 ménages en liste d’attente

La rentabilité en ligne de mire

Comment expliquer cette hausse d’intérêt des investisseurs privés et promoteurs qui leur livrent des logements neufs ? Selon le RBDH, la réponse se trouve dans l’aide financière des pouvoirs publics et les dispositions fiscales plus que favorables. « En allégeant la fiscalité, mesure portée et soutenue activement par certains acteurs privés, les pouvoirs publics ont rendu le duo logement neuf/AIS fort attrayant pour le ‘‘petit’’ investisseur ». Aujourd’hui, en retour d’un placement de leur bien neuf en AIS pour une durée de 15, les acheteurs se voient réduire leur TVA de 21 à 12% et obtiennent, en plus, l’exonération complète de leur précompte immobilier.

Une rentabilité qui n’est pas ignorée des agent immobiliers ou promoteurs ! Par exemple, l’agence immobilière Trevi s’est lancée dans la vente de logements avec conclusion d’un bail AIS, en partenariat avec l’AIS de Woluwe-Saint-Lambert. L’idée est nouvelle mais plait puisque Trevi a déjà vendu 80 logements sous ce label. Côté promoteur, l’entreprise Ion construit en ce moment 134 logements à Anderlecht, avec l’accord de l’AIS logement pour tous. Ils ont tous été vendus avant leur achèvement.

Le revers de la médaille pour les AIS

Alors que les AIS se plaignaient, il y a peu, de leur liste d’attente grandissante, le RBDH émet quelques réserves quant à ces nouveaux investissements. Et, pour cause, le placement de ces logements en AIS est essentiellement tourné vers un objectif de rentabilité et non par vocation sociale. « Si sa rentabilité s’évapore (suite à une remontée des taux d’intérêts sur les emprunts par exemple) ou si de nouvelles opportunités de placements fructueux s’ouvrent, les investisseurs risquent de déserter pour placer leurs billes ailleurs », explique le RBDH. Pour l’éviter, le Rassemblement Bruxellois propose de cadenasser davantage le dispositif, notamment en relevant la durée minimale de location sociale de 15 à 30 ans.

Une autre inquiétude est de perdre l’une des vertus premières des AIS : socialiser des logements disséminés sur tout le territoire bruxellois, des quartiers les plus cossus aux plus précaires. Pour être rentable, ces projets privés doivent être fait à bas coût. Sans surprise, ils sont principalement concentrés au nord du Canal. « Ils déséquilibrent encore un peu plus la structure socio-spatiale de la Région en s’implantant là où les logements sociaux sont nombreux, là où l’on continue d’en construire, là où les revenus des habitants sont faibles », déplore le RBDH.